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别墅小区前期物业管理之我见

2018年5月23日  呼和浩特专业律师   http://www.hhhtzyls.cn/
  别墅小区前期物业管理之我见
  别墅小区的管理
  其实别墅小区的管理和一般住宅的管理一样都是物业管理,都是按照《物业服务合同》的约定,《物业管理条例》对小区进行管理、服务。
  我们现在管理的别墅还是前期管理,按《福建省物业管理条例》第二十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容:
  一、 物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;
  二、 物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理。
  三、 物业的装饰装修管理;
  四、 物业档案管理。
  我们也是按照法规、合同来管理的。所以我们日常管理中主要注意的事项如:
  一、共用设施设备的日常维修、养护和管理:别墅一般没有电梯,也没有二次供水,所以日常的设备维修、养护上,对前期物业问题不是很大(设备设施都是新的)。但管理上我们要有心,如:别墅小区面积大,各水电表分布位置就有点远,要管理好让业主、开发商在最短的时间所要找的表位置,我是自己建立一个水表、电表位置分布表,以便我们员工在日常管理过程中,很快找到所要找的位置。平时要加强管理,防止人为的破坏。
  二、绿化面积超大,养护困难:要督促开发商做好绿化水龙头的合理布置,或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中,就可能是因塑料水管子拉的太长,管子容易破损、漏水,造成水资料的极大浪费,同时也因此水公摊高了,业主就会认为我们没有管理好,而拒交水公摊,甚至迁涉到管理费;水管的破损了还要更换,无形中增加我们物业的管理成本。
  做好安全防范工作:因别墅业主不多,我们对内管理上严格管理、善待员工,避免了员工频繁的流动,现在小区的业主我们基本上认识,平时加强巡查、询问,给业主安全、安心的感觉。
  三、别墅的装饰装修管理:在业主办理装修手续时,就要详细告知业主装修时的注意事项,同时要申明若大家都不按要求装修,我们这别墅以后就象个难民营了,一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时在巡查过程中,要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦,毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意,通过业主验收时要业主签字确认。
  四、资料的收集与保存。入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份证原件,收集业主的身份证复印件,若是他们代理的,还要加收代理人身份证复印件,代理交房公证(委托)书、购房合同复印件(按揭合同复印件)、《业主公约》(业主签名)、《业主资料登记表》、《交房验收表》。“二书”(房产验收合格书、房产质量保证书);
  装修过程要收集:《装修申报表》、《装修事项告知书》、《装修许可证》、《装修合同》、《装修设计图》、《装修检查记录表》、《装修押金退还审批表》。
  《业主反馈问题整改表》
  设备资料的交接表
  钥匙的管理:因我们还是前期物业管理,所以,开发商可能会同意把一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住,或借工程队存放水泥等。售楼处也可能因带顾客看房方便,向我们借钥匙 ,这些都要经过开发商的同意,并做好相应的记录。
  物业为了方便开发商的统一整改,也会每套钥匙抽一支,集中方便开门。这个过程一定要做好标记,还要时常盘点,若标签丢了,应即时补上。
  别墅小区前期的管理特点:
  在物业行业竞争十分激烈的今天,物业企业只有靠用心服务,主动工作,专业、高效的服务来赢的业主的心,感动业主。
  1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大,入住率不高,收费面积少,所以公司就希望我们能一人多岗,如电工是否能也是管理员?或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。认真学习公司管理制度,按公司制度来工作。做到人人都熟悉小区、设备分布情况,平时我们加强保安素质的训练,争取做到人人都是好马,告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好本职工作,感动业主。
  2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区建设之中,各种配套设施不健全,管理的内容也在逐步扩展,但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中,服务中心既要口头说,墙上贴,还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地,到他人别墅大小便;防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。
  绿地铁栏杆正在焊接,是否太粗糙,是否会刮伤业主?若是铁栏杆堆放在业主家道路上久了,会生锈,造成大理石难以清理。如此都要马上提醒工人注意,马上反馈开发商叫工人整改,不然就会为我们以后的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。
  3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交房,由于没有成立业主委员会,我们在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人(双休日轮流值班),业主随时来交房都有可以;售楼处无论几点带人来看房,我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中,我们不断的努力学习,用心、全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率、让开发商满意。
  4、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,服务中心要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等,都要及时收集分类建档,以便查考。我们还要注意整理好各房源锁匙,各类资料,以便业主还是开发须要之时,能以最快的速度提供。 晚上,我还会整理工作记录,思想当天的工作情况或整理明天的工作思路,争取明天更好的服务。
  5、因国家已经停止了别墅开设,许多业主就把这别墅物业做为投资,所以当然就不想简单的空置着,而别墅一般地处一般比较偏避,可租性不大,为了业主的利益、公司的利益,我们就在网上登小区出租信息,联系周边的工厂,做广告。以此提高出租率。


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